物業管理是改革開放后，結合我國的實際情況，順應市場經濟的發展要求而產生的一種先進的和現代化的房地產管理方式，它是伴隨著市場經濟的發展，伴隨著住房制度改革的深化而興起的一門新的管理模式，標志著我國房地產管理新體制的形式，標志著房地產管理登上了一個新臺階。

物業管理企業是適應這種新的房地產管理模式和新的管理機制而產生的新興產業。物業管理人員如何適應這種新體制和管理模式的要求，應該具備什么樣的素質，才能管理好物業，使物業管理企業保持長久的生命力，是需要我們在實踐工作中不斷探索的新課題。

一、 不斷提高物業管理人員的素質，是搞好物業管理的重要條件。

物業管理是一個新的房地產管理機制，目前，我市的物業管理企業大體有如下幾種類型：一種是由原來的房產管理所轉制過來的；一種是由房地產開發商組建的，依附于房地產開發商的；一種是新成立的單純物業管理企業。不管是什么形式的，都存一個致命的問題，這就是“觀念”不到位。

表現在物業管理企業沒有把企業放在市場經濟中，位置顛倒，擺不正與產權人和用戶的關系，仍然用計劃經濟的傳統管理方式，總把自己放在管理者的位置，缺乏對廣大產權人和用戶全心全意的服務意識和對企業的危機感、責任感、緊迫性；在管理方式上只注重管理，甚至說一不二，缺乏與產權人和用戶溝通，缺乏“用戶至上，用戶就是上帝"的服務觀念和平等對待產權人和用戶的原則；在管理服務內容上，只是“掃掃地、看看門、收收費"等，缺乏“精益求精"和為用戶提供多方面的、綜合性的服務精神。

上述這些“觀念”不到位，直接影響了物業管理的先進機制的發展和物業管理企業的生存。轉變這些“觀念”問題，關鍵在于物業管理企業本身“觀念”的轉變，要完成這種“觀念”的轉變，就需要提高物業管理人員的素質。樹立全心全意為人民服務的思想，認清聘用與被聘用的關系，堅持社會主義市場經濟體制相適應的專業性的社會化、企業化的經營管理方向，堅持以經濟的、經營性的有償服務的企業宗旨，這是物業管理企業人員高素質的體現，也是企業生存的重要條件。

“觀念”的轉變，需要高素質的人才。作為物業管理企業，物業管理不是傳統的單純的維修管理，而是一種文化，一種精神文明，一種舒適、文明、安全的環境建設。這就要求，物業管理企業必須樹立意識，創造更好的服務，設計“服務與價格Z優之比”，實現“超值”和優良的高品位的服務，這就需要物業管理人員必須成為高素質的人，從公司經理到清潔工都必須具備高素質的才能。

二、 物業管理人員應具備的素質

物業管理企業是一種獨立經營、獨立核算的經營

服務型的企業，主要工作內容有：維護、保養物業及其配套的設備和設施；收集和清理垃圾，搞好衛生保潔；維護小區治安秩序，做好治安保衛工作；貫徹執行《產權人公約》，處理好產權人關于物業管理問題的投訴；配合街道居民委，搞好社區便民服務和文化、體育活動等。物業企業按照上述的工作內容，配備相關的管理人員，設立相應的管理機構。管理人員主要是從人才市場招聘，也有部分是政府委派的。

為了加強人員管理和隊伍建設，物業管理企業都按要求制定了部門和具體人員的崗位責任制和職業道德規范，這些規章制度就是對企業工作人員的具體素質要求，也是企業工作人員必須具備的條件。歸納為兩方面：一是政治素質，要求工作人員必須堅持社會主義道路，擁護共產黨，執行黨的方針、法規和各項政策，也就是要有鮮明的政治態度，堅定的政治立場和過硬的政治思想。

同時，還必須具備自覺的服務意識和高尚的職業道德。二是業務素質，也就是要具備必要的專業知識水平和業務能力，對自己負責的工作業務、技術要精通，熟練，尤其是房產管理和物業管理方面的知識和業務更要精通，房屋維修技術更要過硬，這些都是物業管理人員必須具備的能力和素質。

做為物業管理企業的工作人員，包括領導干部、管理人員、工人等，除了必須具備上述兩方面的素質外，還必須具備區別于其他企業人員特殊的素質要求和條件，就是要樹立全心全意為人民服務，把人民利益放在首位，吃苦在前，享受在后的高尚品德。同時，還要具備善于做群眾工作，能夠深入群眾中，把群眾安危冷暖放在心上，關心群眾疾苦，為群眾辦好事、辦實事的能力。

經過幾年的實踐，從事物業管理工作的人員，對物業管理工作逐步熟悉和熟練，但距物業管理事業發展的要求差之甚遠，為產權人和廣大居民提供的服務還不到位，群眾意見很大，這說明我們的物業管理人員還不完全具備物業管理人員應有的素質要求，需要我們在工作中加強培訓，不斷完善，不斷充實和提高，培養更多的物業管理高素質人才。

三、 怎樣提高物業管理人員素質

提高物業管理人員的整體素質，這是物業管理企業生存的根本條件?？蓮娜缦聨追矫骈_展工作，以提高管理人員的素質：

1、 加強對物業管理人員的培訓，即要進行專業技術培訓，也要進行思想作風、服務觀念與意識方面的教育與培養。當前，要結合大連市建設學習型城市的要求，建立正常的學習制度，有針對性的組織管理人員進行業務、政治學習。

2、 堅持做到物業管理人員必須經過崗位培訓，持證上崗制度，企業領導和主管部門要對有關人員實行考核審驗；組織有關人員學習有關小區建設的辦法、法規、職責及物業公司的權利和義務，不斷提高管理人員的政策水平。

3、 加強職業道德教育，提高廣大職工的職業道德水準，樹立全心全意為人民服務思想，糾正行業不正之風，做到：公開服務內容，公開各種收費標準，公開職業道德規范，公開職責內容，公開監督制度，公開服務效果，公開人員崗位和分工，公開考核標準，不斷規范廣大職工的行為。

4、 學習借鑒外地和本地的先進經驗和管理辦法，以他人之長，補自己之短，通過不斷地改進與調整工作方法和管理手段，引進競爭機制，逐步實現物業管理隊伍的精干、高效、高素質、專業化。

5、 制訂高標準高起點的內部管理制度，要從工作范圍、崗位職責、各類服務管理人員的工作標準、服務紀律、工作流程、職業道德等多方面規范服務管理行為，逐步完善切合實際的各項規章制度。

6、 建立群眾監督機制，請產權人委員會或產權人代表、居民等監督物業管理人員的行為，征求他們的意見。

7、 適當從外地、外單位引進一批高層次的管理人才，但引進人才要有規劃，有目標，不能不經過考查，引進一些用不上的人。

上述提高管理人員整體素質的幾種方法，其Z根本的途徑就是有針對性的，根據企業需要和實際，對現有人員進行培訓，使他們的思想觀念和工作能力跨上一個臺階。物業管理培訓不能走過場，物業管理是一門科學，需要多方面的知識，不能把物業管理看成為收房租、收管理費、搞搞維修，這是片面的、錯誤的。

物業管理實際上是為居民提供服務，是一種全面的以人為本的服務，這就需要建立和諧的人際關系、公共關系以及良好的心理素質。我們的培訓工作只有突出這個重點，才能達到真正的培訓的目的。

提高物業管理人員整體素質，這是關系到物業管理企業生存和發展的大事，也是當務之急的大事，應引起足夠的重視。不重視人才培養和人員素質的提高，任何企業將會逐步走向死亡。