在現行的物業管理模式中，物業公司通常采用兩種收費方式，即酬金制和包干制。

酬金制下，收支管理權在于業主委員會，物業公司只收取一定比例或一定數額的酬金，其賬務審計事務也由業主委員會負責。

包干制下，物業公司自負盈虧。物業公司只有提供保質保量的服務，才能贏得客戶滿意。同時，又要精算收入支出額度，才能取得較優解，使利潤較大化，即同時保證很好的服務和較小的支出。并且這時，過程決斷權和結果審查權都在于物業公司。

其中，在住宅物業服務方面，管理模式又以包干制為主。接觸了許多包干制物業服務案例，積累了較為豐富的包干制下的財務管控經驗。因而，本文筆者結合裕康物業的工作實際，要求探討包干制下的財務管控經驗，拋磚引玉，與大家一起探討。

包干制下，物業公司的收入來源，包括物業費、替物業產權人及使用人代收代繳的水電費等服務收費、閑置房屋及停車場等公共區域租賃收費等。由于收入類型和來源對象多，因此檢查收入的真實性、完整性及合規性尤為重要。

一、物業費收繳的及時性、合理性

物業費收取標準在物業公司與主業大會簽訂合同時即予以明確，并按一定周期收取。有數據顯示，我國物業公司的物業費平均收繳率僅為90%左右，因此，建立有效的物業費催收機制至關重要。同時，對于空置房屋物業費的收取及業主老新物業費的減免等特殊情況，及時對賬收取，加大催交力度。

二、經營類收入入賬的完整性

停車費、廣告收入、場地租賃收入等經營性收入，不屬于物業公司的主營業務，但由于市場需求大，經營機會多，此類收入勢頭高漲，逐漸成了物業公司的重要收入來源之一。

這部分收入存在確認完整性的風險，審計時可比照業務臺賬，實地走訪觀察閑置房屋及場地的使用狀態，是否對外經營租賃。檢查物業管轄區域內出現的各類廣告等是否按規定簽訂合同，并準確入賬。利用停車場收費系統生成的業主信息清單，檢查車位費收入是否準確完整。此舉可以防止收入不入賬，資金被截留。

三、現金收款的內控有效性

隨著電子支付的普及，目前物業公司的現金收費多來源于臨時停車收費。現金需及時存入銀行，不能坐支，保證資金的安全性。對于車輛臨停收費，管理者需依賴先進科技，對停車系統數據進行共享，設置不同的權限，及時了解和掌控停車場的人、事、物、數據，實現監管的實效性。

物業公司的成本費用，包括人力成本、代收代繳款項、辦公費、公共設施維修保養費、綠化保潔費等。物業公司的成本費用控制也有一些技巧可循。

以裕康物業服務的廣西南寧某好的住宅項目為例，2017年進駐該小區后，我司根據項目的實際情況，在成本控制方面，進行了以下方面的管控，取得了明顯成效。

一、人力成本的明細審查

作為勞動密集型的服務行業，人力成本在物業公司成本費用中所占比重較大，審計時應注意分析人員結構的合理性，重要關注崗位數量、崗位分布、工作職責、工作量、工資定級等明細項，將工資標準定級與市場平均水平進行比較，以防止通過虛增人數方式“增加成本”，轉移資金。

二、物資采購的真實性、合理性

物業公司日常物資采購頻繁，我們要先規范采購申請流程，事前提交采購申請，完善進銷存物資登記臺賬和庫存盤點制度，讓物資不積壓，不占用資金。建立預選供應商庫，進行比價，保證采購價格的合理性，物資使用人對物資的質量進行評價，提出合理化建議，分析使用人反饋的意見，使物資性價比很好。