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我們對住宅物業包干制該如何開源節流

2023-01-05 15:59:05

在現行的物業管理模式中,物業公司通常采用兩種收費方式,即酬金制和包干制。

酬金制下,收支管理權在于業主委員會,物業公司只收取一定比例或一定數額的酬金,其賬務審計事務也由業主委員會負責。

包干制下,物業公司自負盈虧。物業公司只有提供保質保量的服務,才能贏得客戶滿意。同時,又要精算收入支出額度,才能取得較優解,使利潤較大化,即同時保證很好的服務和較小的支出。并且這時,過程決斷權和結果審查權都在于物業公司。

其中,在住宅物業服務方面,管理模式又以包干制為主。接觸了許多包干制物業服務案例,積累了較為豐富的包干制下的財務管控經驗。因而,本文筆者結合裕康物業的工作實際,要求探討包干制下的財務管控經驗,拋磚引玉,與大家一起探討。

包干制下,物業公司的收入來源,包括物業費、替物業產權人及使用人代收代繳的水電費等服務收費、閑置房屋及停車場等公共區域租賃收費等。由于收入類型和來源對象多,因此檢查收入的真實性、完整性及合規性尤為重要。

一、物業費收繳的及時性、合理性

物業費收取標準在物業公司與主業大會簽訂合同時即予以明確,并按一定周期收取。有數據顯示,我國物業公司的物業費平均收繳率僅為90%左右,因此,建立有效的物業費催收機制至關重要。同時,對于空置房屋物業費的收取及業主老新物業費的減免等特殊情況,及時對賬收取,加大催交力度。

二、經營類收入入賬的完整性

停車費、廣告收入、場地租賃收入等經營性收入,不屬于物業公司的主營業務,但由于市場需求大,經營機會多,此類收入勢頭高漲,逐漸成了物業公司的重要收入來源之一。

這部分收入存在確認完整性的風險,審計時可比照業務臺賬,實地走訪觀察閑置房屋及場地的使用狀態,是否對外經營租賃。檢查物業管轄區域內出現的各類廣告等是否按規定簽訂合同,并準確入賬。利用停車場收費系統生成的業主信息清單,檢查車位費收入是否準確完整。此舉可以防止收入不入賬,資金被截留。

三、現金收款的內控有效性

隨著電子支付的普及,目前物業公司的現金收費多來源于臨時停車收費。現金需及時存入銀行,不能坐支,保證資金的安全性。對于車輛臨停收費,管理者需依賴先進科技,對停車系統數據進行共享,設置不同的權限,及時了解和掌控停車場的人、事、物、數據,實現監管的實效性。

物業公司的成本費用,包括人力成本、代收代繳款項、辦公費、公共設施維修保養費、綠化保潔費等。物業公司的成本費用控制也有一些技巧可循。

以裕康物業服務的廣西南寧某好的住宅項目為例,2017年進駐該小區后,我司根據項目的實際情況,在成本控制方面,進行了以下方面的管控,取得了明顯成效。

一、人力成本的明細審查

作為勞動密集型的服務行業,人力成本在物業公司成本費用中所占比重較大,審計時應注意分析人員結構的合理性,重要關注崗位數量、崗位分布、工作職責、工作量、工資定級等明細項,將工資標準定級與市場平均水平進行比較,以防止通過虛增人數方式“增加成本”,轉移資金。

二、物資采購的真實性、合理性

物業公司日常物資采購頻繁,我們要先規范采購申請流程,事前提交采購申請,完善進銷存物資登記臺賬和庫存盤點制度,讓物資不積壓,不占用資金。建立預選供應商庫,進行比價,保證采購價格的合理性,物資使用人對物資的質量進行評價,提出合理化建議,分析使用人反饋的意見,使物資性價比很好。

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