建設和諧社會、和諧社區是現今全社會共同關注的話題，從物業管理發展的進程來看，物業糾紛的不斷上升，從另一個方面也說明人們對于物業管理工作的重視程度在加深，這同樣是一種社會進步。現結合相關實際案件，把物業公司管理過程中遇到的法律問題加以闡述，并提出保障物業公司合法權益的一些措施，與同行們共鳴。

大家知道目前有不少業主不交物業費引起的問題很多。在法庭上，業主不交物業費的抗辯理由就是：沒有享受物業管理服務；購買的商品房存在瑕疵；物業公司沒有及時進行維修；業主買房后沒有居住；沒有簽訂物業合同；業主丟失東西，物業未盡到保安責任的；物業未按約定履行承諾等。下面舉例說明，然后講講業主為何要抗辯。

我們說業主享受了物業管理服務就應當交物業費。

楊先生經營的網絡公司位于北京市某小區內，2003年6月1日，小區的業主委員會和某物業公司簽訂了物業管理委托合同。合同簽訂后，這家物業公司進行了物業服務，但楊先生以自己沒有和物業公司簽訂合同、物業公司給其經營的商業網點提供服務不多為由，拒絕交納物業費。物業公司遂向法院提起了訴訟，將楊先生告上了法庭。

楊先生Z后輸了這場官司，北京市中級人民法院Z終判定，楊先生將拖欠的物業費支付給物業公司。

案件評析：一些業主拖欠物業費的理由之一，就是沒有和物業公司簽訂物業合同。但是，按照我國的《物業管理條例》規定，業主委員會和物業公司簽訂的物業管理合同，對全體業主都有約束力，每個業主都負有交納物業費的義務。另外一種情況是：業主委員會也沒有與物業公司簽訂物業合同，物業公司還是沿用以前與開發商簽訂的前期物業服務合同，通常法院的觀點是：即使業主委員會沒有和物業公司簽訂書面的物業服務合同，但物業公司實際在管理小區的物業工作，業主只要事實上接受了物業服務，就應該按照實際前期物業合同約定的價格，向物業公司交納相應的物業費。

另外，房子有質量問題或存在瑕疵通常是開發商遺留的問題，并不是物業公司的責任，以此為由業主拒絕交物業費也是不行的，因為這是開發商遺留的問題。比如，有的業主入住小區，小區由某物業公司接管進行物業管理。隨后業主以房屋存在質量問題、物業公司沒有盡到管理服務義務為由，一直不交納物業費。物業公司Z終將該業主訴至法院。